Desahucio por falta de pago en un ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA
¿Necesitas interponer un desahucio por falta de pago en un arrendamiento de industria?
Ojo, debemos diferenciar el contrato de arrendamiento de local o arrendamiento para uso distinto del de vivienda“ del arrendamiento de industria.
ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA
En el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza al local y al negocio instalado que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo.
Esto es, además de alquilarse el local como espacio físico, se entrega un negocio en funcionamiento con todos sus elementos (mobiliario, maquinaria, enseres, clientela, etc.).
Por tanto, el arrendamiento de industria no es un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda (STS 137/2000, de 21 de febrero ).
Un EJEMPLO típico de arrendamiento de industria es el alquiler de un bar en funcionamiento, donde además de alquilar el local como espacio físico, se ceden en arrendamiento el mobiliario, maquinaria, instalaciones, existencias clientela etc, para que el inquilino continúe con la actividad del bar
En este caso, no sólo se le arrienda el local como espacio físico sino que también se le arriendan todos los elementos del bar para que continúe con la actividad comercial.
El arrendamiento de industria se regula por los pactos alcanzados por las partes y el Código Civil
ARRENDAMIENTO DE LOCAL
En el alquiler de local, solo se está alquilando el local como espacio físico para que el inquilino monte su negocio.
El arrendamiento de local de negocio se regula por la voluntad de las partes y por la Ley de arrendamientos urbanos (la LAU lo denomina “arrendamiento para uso distinto del de vivienda“).
¿Qué dice la jurisprudencia en cuanto a las diferencias entre el arrendamiento de local de negocio y el arrendamiento de industria?
Lo esencial para calificar un contrato de arrendamiento de industria, está en que la intención de las partes ha sido ceder, no un local desnudo, ni tampoco un local con instalaciones, sino un todo organizado, una unidad patrimonial, de la que forman parte el local, las instalaciones y la organización…
….siendo el objeto del arrendamiento de industria un complejo o universalidad de elementos materiales conectados y adecuados a un uso industrial.
Hay que reparar en que, como suele pasar en la realidad social, puede ser que el local no sea el elemento más importante, ni el de más valor, y el contrato de arrendamiento comprende un todo, en el que el local aparece como un elemento más, incluso en ocasiones con carácter meramente accesorio.
Debemos estar a la voluntad de las partes para saber ante qué tipo de contrato estamos.
Si lo que cede por el arrendador es un local como espacio físico y además una serie de elementos debidamente organizados y aptos para obtener inmediatamente producto económico, es decir que existe funcionando un comercio o negocio, se estará en presencia de un arrendamiento de industria, y si lo que se cede por el arrendador es solamente el goce o uso de un local sin actividad, donde el arrendatario va a instalar su propia industria, el arrendamiento será de local de negocio.
Por tanto
Con independencia de lo que las partes hayan dicho en el contrato, éste será un arrendamiento de industria o un arrendamiento de local de negocio atendiendo a lo que realmente se haya arrendado (“objeto del contrato”).
Hay veces, que se dice en el contrato que se trata de un arrendamiento de local, cuando en realidad se está entregando una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada, por lo que la jurisprudencia considera que este contrato, pese a lo que aparezca redactado en el mismo, será de arrendamiento de industria que se rige en primer lugar por lo pactado por las partes y subsidiariamente por el Código Civil.
En el arrendamiento de industria no es preciso que el arrendador aporte necesariamente todos los enseres y menajes de la actividad negocial a desarrollar, pues pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso ser sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato (sentencias de 20 de septiembre de 1991, 19 de mayo de 1992, 17 de abril de 1993, 10 de mayo de 1993 y 22 de noviembre de 1994).
Se puede dar también el caso de que se formalice un contrato de arrendamiento de local de negocio y que se le venda al inquilino la maquinaria, enseres, etc., que componían la actividad del negocio. En estos casos aunque se entrega el local y dichos elementos, se tratará de un arrendamiento de local porque el resto de elementos se han vendido.
Desahucio por falta de pago en un arrendamiento de industria:
Procedimiento ante el impago de la renta de alquiler
¿Arrendamiento de local? O ¿arrendamiento de industria?
El procedimiento judicial para resolver el contrato por falta de pago de la renta es DISTINTO.
1.- ARRENDAMIENTO DE LOCAL
Si estamos frente a un contrato de ARRENDAMIENTO DE LOCAL (“arrendamiento para uso distinto del de vivienda”), el arrendador, al que no le paga la renta el inquilino, va a interponer un juicio especial de desahucio por falta de pago conforme al procedimiento regulado en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuciamiento Civil.
Se pretende recuperar la posesión del local a favor del arrendador y además podemos reclamarle al inquilino el importe de lo adeudado
” Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1º.- Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.”
En estos casos, el juicio de desahucio por falta de pago de la renta, siguiendo el proceso indicado en el artículo 440.3 de la LEC es el adecuado, y en éste, el arrendatario solo podrá alegar como oposición al desahucio “el pago de lo reclamado” o “la enervación“.
2.- ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA
¿cual es el procedimiento adecuado para recuperar el local junto con la industria alquilada?
El artículo 250.1.1º de la LEC viene referido para el arrendamiento de locales (sujetos a la LAU) PERO NO PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE INDUSTRIA (sujetos al Código Civil).
Por tanto, si estamos frente a un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA y el arrendatario no paga la renta y se quiere recuperar el local y la industria alquilada (maquinaria, etc.) , habrá de utilizarse el PROCEDIMIENTO QUE POR CUANTÍA CORRESPONDA ( juicio ordinario o verbal) pero no cabrá interponer un juicio especial de desahucio por falta de pago al amparo de lo dispuesto en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Si se ha interpuesto un jucio de desahucio por falta de pago en un arrendamiento de industria basándonos en el artículo 440.3 de la LEC nos alegarán INADECUACION DE PROCEDIMIENTO,
SENTENCIA del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 27.02.2015
De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio, no debía haber seguido el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LEC , sino el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el art. 249.2 LEC .”
Desahucio por falta de pago en un arrendamiento de industria:
Plazo de duración del arrendamiento de industria
El plazo de duración será el convenido por las partes.
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, finaliza el día fijado sin necesidad de requerimiento.
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada sin que el arrendador manifiesta su oposición, el contrato continuará al haberse producido la tácita reconducción.
Esto es, el contrato seguirá en vigor y por tanto se prorroga (tácita reconducción) por los siguientes plazos:
- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler anual, se prorrogará por años.
- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler mensual, se prorrogará por meses.
- Si en el contrato de arrendamiento se ha fijado un alquiler diario, se prorroga diariamente.
No procederá la tácita reconducción a menos que haya precedido requerimiento comunicándole el deseo de no continuar con el contrato
¿Cabe el desahucio por falta de pago en un arrendamiento de industria?
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
- Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos
- Falta de pago en el precio convenido.
- Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
- Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer
En el arrendamiento de industria y arrendamiento de local de negocio cabe el desahucio por falta de pago de la renta, es decir la acción encaminada por el dueño o arrendador para recuperar la posesión del local (tanto si sólo es el espacio físico como el negocio entregado) por incumplimiento de la obligación principal del arrendatario, que es el pago de la renta o de las cantidades debidas por otros conceptos como luz, agua, comunidad de propietarios, IBI, etc.
Desahucio por falta de pago en un arrendamiento de industria: La Enervación
El arrendamiento de industria queda excluida la enervación de la acción de desahucio por falta de pago según la Sentencia del Tribunal Supremos de fecha 27 de Febrero de 2015.
El arrendamiento de industria no es un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda (STS 137/2000, de 21 de febrero ).
Por tanto, no cabe que el inquilino se acoja al derecho de enervar el desahucio por falta de pago.
La posibilidad de continuar en el arrendamiento si se pagan las rentas adeudadas y las vencidas (enervación), SÍ cabe cuando se trata de un arrendamiento de local.
Indemnización local de negocio