Desperfectos en la vivienda de alquiler

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Desperfectos en la vivienda de alquiler

Desperfectos en la vivienda de alquiler

Los desperfectos en la vivienda de alquiler o en su mobiliario deberá ser demostrado por el arrendador para poder ser reclamados judicialmente al arrendatario.

Por ello, en la celebración de un contrato de arrendamiento es importante

realizar  un inventario con un documento fotográfico en el que conste el estado de la vivienda.

Así podremos realizar la comprobación del estado de la misma al finalizar el contrato y entrega de la vivienda.

El arrendatario tiene la obligación de devolver la vivienda arrendada en el mismo estado que se le entregó cuando se inició el arrendamiento.

Para ello el arrendador deberá comprobar que la vivienda y su mobiliario se entrega por el arrendatario en las mismas condiciones de como se entregó.

LOS DAÑOS

En los supuestos en los que se comprueba la existencia de daños en la vivienda dada en arrendamiento o en el mobiliario existente en la misma, el arrendador deberá reflejar los desperfectos existentes en la vivienda o en el mobiliario al finalizar el arrendamiento en el documento de recepción de vivienda que se realiza al finalizar el arrendamiento.

Para una posible reclamación de daños la carga de la prueba de la existencia de daños recae sobre el arrendador.

Normativa (Lec)

El artículo 217 de la Ley Enjuiciamiento Civil dispone que,

“Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención.”

SAP de Valencia, sentencia 2463/2018:

“la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador”.

Señalando la SAP de Barcelona, sentencia 309/2019 que han de concurrir una serie de circunstancias, tales como:

“la previa existencia de una relación contractual, una acción u omisión culposa o negligente del demandado en el cumplimiento de su obligación contractual, un daño, y la relación de causalidad entre la acción u omisión culposa y el daño que sufre el demandante”.

LA PRUEBA DE LOS DESPERFECTOS EN LA VIVIENDA DE ALQUILER

Así pues, cuando el arrendatario vaya a entregar la posesión del inmueble al finalizar el arrendamiento es recomendable que se revise el inmueble y el mobiliario y al final de dicha inspección se firme un documento donde conste que se devuelve la finca a satisfacción del arrendador.

Por tanto,

a) corresponde al arrendador demostrar los daños en la vivienda o desperfectos en el mobiliario a la finalización del arrendamiento, además de que

b) tales daños no han sido originados por un desgaste ordinario y normal, es decir, que han sido ocasionados por un mal uso imputable al arrendatario.

 LA JURISPRUDENCIA

Nuestros tribunales de justicia en cuanto a la reclamación de daños en la vivienda o mobiliario exigen:

  1. demostrar la existencia de los mismos
  2. que no hayan sido producidos por un uso normal de los mismos, sino a causas imputables al inquilino
  3. los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada no son reclamables.

Así pues,

SAP de Madrid, de fecha 25 de febrero de 2003, recoge que determinadas actuaciones de los arrendatarios no son objeto de reclamación pues

“la finalidad y el destino de la vivienda arrendada era para ser habitada por una familia, para lo que precisaba ser decorada y amueblada”.

SAP de Barcelona, de fecha 20 de junio de 2007 determina que

“deben excluirse de la responsabilidad arrendataria los trabajos de enyesado y pintura en paredes y techos que no consta que precisen de su pintado por otra causa que el transcurso del tiempo y el normal uso de la vivienda entre su ocupación en septiembre de 2.002 y mayo de 2.004”.

SAP de Madrid, de fecha 24 de enero de 2012 determina que:

“[…] no existe prueba de que esas obras fueran necesarias para reparar supuestos desperfectos imputables al arrendatario, e igualmente pudieron realizarse para eliminar los rastros propios de un uso y desgaste normal, y dejar la vivienda en estado impecable para ser nuevamente arrendada.

 No se han aportado fotografías de tales desperfectos (en concreto del supuesto destrozo del parqué), ni practicado prueba pericial, y únicamente existe la declaración del dueño, significadamente poco expresiva sobre las características y entidad de los daños.

En consecuencia, se desconoce si las obras eran realmente imprescindibles para la subsanación de daños, o si se acometió la pintura de paredes y acuchillado del suelo por simple voluntad de la arrendadora, con el fin de procurar una presencia óptima de la vivienda de cara a su oferta en alquiler.”

Continúa dicha Sentencia aludiendo a temas muy frecuentes que se incluyen en las reclamaciones:

“Los trabajos de limpieza, consistentes en limpieza de cristales y alicatados, o retirada de muebles y limpieza de grasa de la cocina, no revelan un uso negligente o abusivo de la vivienda, y son perfectamente compatibles con su restitución en perfecto estado.”

LO IMPORTANTE

Y como decimos al principio de este artículo, a la celebración de un contrato de arrendamiento es importante realizar:

a) un inventario y

b) un documento fotográfico en el que conste el estado de la vivienda para realizar la comprobación del estado de la misma al finalizar el contrato y entrega de la vivienda.

Ello por dos motivos que beneficia a ambas partes:

a) para el  arrendador para poder reclamar los desperfectos en vivienda o mobiliario

b)para el arrendatario para desvirtuar las afirmaciones de daños que pudiera reclamar el arrendador

tal y como prevé el artículo 1562 del Código Civil:

“a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario”. 

La devolución de la fianza procederá cuando finalice el arrendamiento siempre que:

a la entrega de las llaves el arrendador no comunique al arrendatario a)  que existen desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler o que b) debe algún recibo de consumos, por ejemplo.

A este respecto la SAP de Orense, Sentencia 373/2017, indica sobre la fianza que:

“no tiene otra finalidad que posibilitar al arrendador la comprobación de la existencia de algún suministro pendiente de pago o desperfectos en la finca. 

Si ello es así, deberá comunicarlo al arrendatario para que satisfaga los impagos existentes y realice las reparaciones necesarias en la finca o abone la indemnización correspondiente. Si nada dice el arrendador, transcurrido el plazo tiene la obligación de devolver la fianza”.

 CONCLUSIÓN: 

Con respecto a los desperfectos en vivienda por el uso normal y ordinario no deben serle cargados al arrendatario.

A la celebración de un contrato de arrendamiento es importante:

realizar un inventario y

un documento fotográfico en el que conste el estado de la vivienda

para realizar la comprobación del estado de la misma al finalizar el contrato y entrega de la vivienda.

Francisca D Castro Bahamonde

Abogada de Divorcios, Desahucios, Herencias, Extranjería en Cerdanyola del Vallés-Barcelona.

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