En muchos contratos de arrendamiento, además del arrendatario, figura un avalista o fiador solidario que garantiza el cumplimiento de las obligaciones de pago. Esta figura cobra especial importancia en los procedimientos de desahucio por impago de alquiler o por expiración del contrato.
La Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 437.4.3 LEC) permite acumular en la misma demanda tanto la acción de desahucio como la reclamación de rentas vencidas y, además, extender la reclamación al avalista solidario. Pero existe un requisito indispensable: el avalista debe haber sido requerido de pago previamente.
Requisitos para demandar al avalista en un desahucio
- Existencia de deuda en el contrato de arrendamiento
Se trata de rentas u otras cantidades análogas impagadas. - Requerimiento previo al avalista
Debe notificársele de forma expresa la deuda y concederle la oportunidad de pagarla antes de acudir al juzgado. - Demanda acumulada contra arrendatario y avalista
Si tras el requerimiento el avalista no paga, puede ser demandado conjuntamente con el inquilino en el proceso de desahucio.
Avalista solidario y derecho de excusión
Un detalle fundamental está en la naturaleza de la obligación del avalista.
- Si el avalista es solidario, el propietario puede reclamar la deuda directamente al inquilino, al avalista o a ambos al mismo tiempo, e incluso solicitar embargos simultáneos.
- Si no se ha pactado la solidaridad en el contrato, el avalista conserva el derecho de excusión, lo que significa que primero debe embargarse al inquilino y solo en caso de insolvencia se podrá actuar contra él.
Por ello, es clave que el contrato establezca expresamente que el avalista asume la obligación con carácter personal y solidario, evitando retrasos en la ejecución.
Ejecución y embargo del avalista
Una vez obtenida sentencia o decreto condenatorio, si el inquilino no paga voluntariamente, se abre la fase de ejecución.
En este punto, el arrendador puede solicitar el embargo simultáneo tanto de los bienes del inquilino como de los del avalista solidario, sin necesidad de esperar al resultado económico de uno u otro.
De este modo, se agiliza enormemente la recuperación de la deuda y se refuerza la seguridad del propietario.
Conclusión
El avalista en el desahucio es una garantía adicional para el arrendador, pero su eficacia depende de cumplir con ciertos requisitos legales, como el requerimiento previo y la mención expresa de la solidaridad en el contrato.
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Francisca Castro Bahamonde Abogada – Divorcios, Desahucios, Herencias, Extranjería en Cerdanyola del Vallés.
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