En este artículo tratamos de una problemática muy habitual: la reclamación de deudas en la comunidad de propietarios por impago de las cuotas de comunidad en Cataluña (art. 553-47 CCCat).
¿Qué hacemos ante el impago de las cuotas de comunidad por parte de un vecino? ¿y ante el impago de los gastos comunes?
Todo propietario de un inmueble está obligado al pago de los gastos comunes de la comunidad de propietarios y de las cuotas ya sean mensuales, trimestrales, etc. y ordinarias o extraordinarias.
No obstante, en un primer momento, intentaremos llegar a un acuerdo y aceptar facilidades de pago. Si la vía del acuerdo no funciona deberemos acudir a la vía judicial.
¿Cuál es el procedimiento judicial al que acudiremos?
Acudiremos al procedimiento judicial monitorio. El artículo 551-1 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales fija en su apartado 4 que “Los gastos comunes pueden reclamarse por el proceso monitorio, de acuerdo con la legislación procesal”.
El artículo 553-47 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales establece los requisitos necesarios para iniciar la reclamación de los gastos comunes.
¿Qué gastos de comunidad se pueden reclamar?
La comunidad de propietarios puede reclamar todos aquellos importes que le sean adeudados o debidos por impago de los gastos comunes (gastos de limpieza de las zonas compartidas, derramas derivadas de averías, etc.), tanto si son considerados ordinarios (las anteriores) como extraordinarios (gastos por reforma acordada, instalaciones de mejoras, etc).
La deuda siempre debe ser
• Líquida
• Vencida
• Determinada
• Exigible
El procedimiento monitorio en las comunidades de propietarios
Es importante tener en cuenta la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente el Artículo 21.1 Ley Propiedad Horizontal
La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.
La demanda debe dirigirse contra el propietario del inmueble que adeuda el importe. Y ello, independientemente de que el propietario tenga el bien alquilado, pues, los pactos sobre el pago de cuotas de gastos de comunidad entre inquilino y propietario no afectan a la comunidad.
Pasos previos
Antes de interponer la demanda es necesario convocar una junta de propietarios que apruebe:
a) el concepto e importe de la deuda del propietario moroso y,
b) que conste el acuerdo de los propietarios de iniciar la reclamación judicial de ese importe.
Si los dos acuerdos se aprueban con mayoría se podrá emitir el certificado.
Necesitaremos un certificado del impago de los gastos comunes, emitido por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.
Certificado del impago
En este certificado debe constar:
a) la existencia de la deuda y su importe,
b) la manifestación de que la deuda es exigible (ha transcurrido el plazo/periodo voluntario de pago
c) que se corresponde de forma exacta con las cuentas aprobadas por la junta de propietarios que constan en el libro de actas correspondiente,
d) y el requerimiento de pago hecho al deudor de las deudas en la comunidad de propietarios, esto es, aportar el Burofax.
Una vez reunida la documentación pertinente (en la que se deberá incorporar el certificado y el requerimiento de pago) se presentará demanda de juicio monitorio.
Admitida la demanda se concederá al deudor la posibilidad de saldar la deuda pendiente, responder y oponerse, o bien no manifestarse de forma alguna, con las consecuencias pertinentes.
La junta de propietarios en el procedimiento monitorio
En la junta de Propietarios se decidirá si se procede a la reclamación de deuda y si se autoriza la iniciación del procedimiento.
La convocatoria de la junta se comunicará por La comunidad de propietarios. Se debe notificar a todos los propietarios y proporcionar información detallada sobre el motivo de la reunión.
Durante la junta, se discutirán los detalles de la deuda y se tomarán decisiones sobre cómo proceder.
Requisitos previos a la interposición del procedimiento monitorio
1) Se convocará Junta de Propietarios dónde el orden del día sea la existencia de la deuda
2) En esta Junta de Propietarios debe acordarse liquidar la deuda del propietario deudor, y autorizar al presidente, o, en su caso, al administrador de la comunidad para que la reclame mediante un procedimiento judicial
3) Al propietario deudor comunicaremos por escrito el acuerdo aprobado en Junta la de Propietarios.
4) Si no hemos podido comunicar al propietario deudor, se deberá acreditar que se ha colocado la referida comunicación en el tablón de anuncios durante, al menos, tres días naturales
5) El acta de la liquidación debe ser firmada por el secretario/a de la comunidad con el visto bueno del Presidente/a
6) Si el deudor no procede al pago se emitirá por el secretario un certificado del acuerdo de la Junta y su desglose liquidando la deuda debida
7) Acreditaremos que se ha notificado al deudor
La demanda de procedimiento monitorio para comunidades de propietarios
En este tipo de demanda de procedimiento monitorio para comunidades de propietarios deberá acompañarse los siguientes documentos:
• Acta del acuerdo de la Junta de Propietarios aprobando la liquidación de la deuda
• Notificación al deudor, o bien, su publicación en el tablón de anuncios de la comunidad de propietarios
• Certificación del acuerdo, así como, del impago emitido por el secretario con el visto bueno del presidente
• Acreditación de la condición del Presidente de la Comunidad de Propietarios
Prescripción de las deudas en comunidad de propietarios en el derecho civil de Cataluña
El Código Civil de Cataluña, en su artículo 121-20 establece que las pretensiones de cualquier clase prescriben a los diez años, a menos que alguien haya adquirido antes el derecho por usucapión o que el presente Código o las leyes especiales dispongan otra cosa.
La jurisprudencia de las Audiencias Provinciales han establecido que el plazo de prescripción es el decenal establecido en el artículo 121-20 del Código Civil.
Abogada en Cerdanyola del Vallés
Francisca Castro Bahamonde Abogada – Divorcios, Desahucios, Herencias, Extranjería en Cerdanyola del Vallés.
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