Fallecimiento del arrendatario

Francisca Castro Bahamonde Abogada > Blog > Uncategorized > Fallecimiento del arrendatario
Fallecimiento del arrendatario

Fallecimiento del arrendatario de vivienda

Subrogación en el contrato de arrendamiento de vivienda por fallecimiento del arrendatario

El artículo 16 de la LAU regula los supuestos en los que se produce la muerte del arrendatario.
En el mencionado artículo de  la Ley de arrendamientos urbanos  se establece las personas que pueden subrogarse en el contrato, el modo de realizar la notificación de la subrogación y la posibilidad de pactar la renuncia al derecho de subrogación.

¿Qué personas pueden subrogarse en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA cuando muere el arrendatario?

Ante le fallecimiento del arrendatario se subrogan en el contrato de arrendamiento de vivienda:

a)  El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él, quedando excluidas, por tanto:

las personas que a tiempo de fallecimiento estén divorciadas, separadas o separadas de hecho. así pues en estos supuestos dichas personas no podrán subrogarse.

b)  La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento,

salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

En este supuesto no es necesario que la pareja se encuentre inscrita como pareja de hecho en ningún registro,

tan solo habrá de demostrar la convivencia como puede ser con el certificado de empadronamiento, por ejemplo.

Como norma general habrá que demostrar la convivencia durante, como mínimo, los dos años anteriores al fallecimiento, excluyendo de esta norma general:

los casos en los que se produce el nacimiento de un hijo, que no habrá de demostrarse ningún periodo previo de convivencia, solamente la prueba de que existe esa convivencia.

c)   Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

 Habrá que demostrar la convivencia habitual de los descendientes con el fallecido durante los dos años anteriores al fallecimiento, excluyendo:

Los casos en los que los descendientes estuvieran sujetos a la patria potestad patria potestad o tutela  de la fallecida.

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento, teniendo que demostrar dicha convivencia con el fallecido.

e)   Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior, teniendo que demostrar, al igual que en los supuestos anteriores, dicha convivencia habitual con el fallecido durante los dos años anteriores al fallecimiento .

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de las personas reseñadas anteriormente, EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUEDARÁ EXTINGUIDO.

¿Qué ocurre cuando varias personas quieren subrogarse en el contrato de arrendamiento de vivienda?

Si existiesen varias de las personas de las mencionadas en el apartado anterior, si no hay ACUERDO UNÁNIME sobre quién será el beneficiario de la subrogación en el contrato de arrendamiento de vivienda por fallecimiento del arrendatario, se establecerá el derecho por  el orden de prelación establecido en el apartado anterior, es decir,

primero el cónyuge,

después la pareja de hecho,

en tercer lugar los descendientes,

cuarto lugar los ascendientes ,

en quinto lugar los hermanos y por último

quien sufra una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siendo persona distinta de las enumeradas anteriormente, y que sea una persona hasta el tercer grado de parentesco.

EXCEPCIONES AL ORDEN DE PRELACIÓN

En el orden de prelación de subrogación en el contrato de arrendamiento de vivienda por fallecimiento del arrendatario establecido se establecen unas excepciones como vemos a continuación:

– En el caso de que los padres del fallecido sean septuagenarios, tendrán estos prioridad frente a los descendientes.

– Caso de la de varios descendientes o de varios ascendientes, tendrán preferencia el descendiente o ascendiente más próximo en grado.

– En los hermanos, tendrá preferencia al derecho de subrogación el de doble vínculo sobre el medio hermano.

– Los casos de igualdad (igualmente se establece una prelación):

  1. Quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100.
  2. Quien tuviera mayores cargas familiares en última instancia.
  3. Del descendiente de menor edad, del ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

NOTIFICACIÓN DE LA SUBROGACIÓN

La notificación del fallecimiento del arrendatario es necesaria por quien pretenda subrogarse en el contrato de arrendamiento de vivienda

La ley de arrendamientos urbanos, en su artículo 16.3, establece que en los casos de fallecimiento del arrendatario, e  alquiler se extinguir  si en el plazo de TRES MESES contados desde la muerte del arrendatario, el arrendador del inmueble no recibe NOTIFICACIÓN POR ESCRITO de quien tenga derecho a subrogarse en el alquiler.

El arrendador podrá solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, si en el referido plazo de tres meses no recibe dicha notificación.

La notificación del fallecimiento del inquilino deberá hacerse con los siguientes requisitos:

1. Notificación por escrito.

2. Hacer constar el hecho del fallecimiento del arrendatario con aportación de certificado de defunción.

3. Los datos de la persona que vaya a subrogarse en el contrato de arrendamiento de vivienda, así como su parentesco con el fallecido.

4. Ofrecimiento de un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse, es decir, si es la viuda del fallecido quien va a continuar en el contrato.

Al igual que todo tipo de notificaciones habrá de hacerse de modo fehaciente (que quede prueba de su envío).

Por tanto, La notificación del fallecimiento del arrendatario es un requisito necesario por quien pretenda subrogarse en el contrato de arrendamiento de vivienda.

¿Qué ocurre si se produce la extinción del contrato de arrendamiento de vivienda?

Si la extinción del contrato de arrendamiento de vivienda se produce, es decir, que haya pasado el plazo de tres meses, todas las que pudieran suceder al arrendatario (salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento) quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones de quienes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

Renuncia a la subrogación en el contrato de arrendamiento de vivienda

El pacto sobre la renuncia la renuncia a esta subrogación SERÍA NULA, salvo que:

– En los contratos en los que la duración inicial sea superior a 5 años (7 años si el arrendador fuese persona jurídica), las partes pacten que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando el fallecimiento ocurra transcurridos los 5 primeros años de duración del arrendamiento (7 años si el arrendador fuese persona jurídica),

– Que se pacte que el arrendamiento se extinga a los 5 años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad (7 años si el arrendador fuese persona jurídica).

En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en el contrato de arrendamiento de vivienda (y por tanto sería nulo dicho pacto) en los casos de que las personas que puedan ejercitar dicho derecho se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

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