¿ TU VECINO NO PAGA COMUNIDAD?

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VECINO NO PAGA COMUNIDAD

Vecino que no paga los gastos de comunidad: La morosidad en las comunidades de propietarios

 

El impago o no pago de los gastos de la comunidad por algún vecino existe con bastante frecuencia.

vecino no paga la comunidad

En el caso de alquiler ¿Debe de pagar el inquilino o el propietario?

El responsable del pago de los gastos de la comunidad siempre será el propietario de la vivienda y no el arrendatario, independientemente de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento, a no ser que en el contrato de arrendamiento se haya hecho constar el importe anual de dichos gastos.

En su defecto el pacto es nulo y por tanto no se le puede exigir al inquilino que pague las cuotas de comunidad aunque así figure expresamente en el contrato.

¿y en el caso de venta de la vivienda?

En este caso, la Ley de Propiedad Horizontal prevé que el nuevo dueño deberá responder de las deudas pendientes con la comunidad que se correspondan con el año natural de la compra así como de los tres años anteriores.

Por este motivo, en las compraventas el vendedor aportará un certificado de estar al corriente de los gastos de comunidad. Si se aprobaron gastos extraordinarios que se abonaran de forma diferida, el nuevo propietario deberá abonarlos cuando le sean exigibles por lo que conviene informarse antes de la compra si hay gastos extraordinarios pendientes de pago.

¿Qué puedo hacer para reclamar las deudas de los vecinos deudores de mi comunidad?

En primer lugar, reclamaremos de forma fehaciente el pago de la deuda al vecino moroso. Lo más sencillo es hacerlo mediante burofax

Si el propietario no atiende a ese requerimiento entonces habrá que iniciar la reclamación judicial mediante el procedimiento monitorio.

Documentación de la deuda

La comunidad de propietarios, previamente a instar el procedimiento monitorio, deberá celebrar una Junta en la que se apruebe la liquidación de la deuda, esto es, se indique exactamente el importe que el propietario en concreto viene a adeudar.

Este acuerdo, además, deberá ser debidamente notificado al vecino moroso, RECOMENADO, por burofax certificado y con acuse de recibo.

Una vez realizados los dos anteriores pasos, el secretario de la comunidad deberá expedir un certificado del acuerdo de la Junta en el que se aprueba la liquidación de la deuda, debiendo constar el visto bueno del presidente.

En el ámbito de la Comunidad Autónoma de Catalunya, se exige además que en ese certificado se haga constar explícitamente que la deuda es exigible y que se corresponde de manera exacta con las cuentas aprobadas por la Junta de Propietarios que constan en el libro de actas.

Si constan documentados los gastos de la notificación del acuerdo de la Junta dirigido al moroso también son reclamables.

Para la interposición de la petición inicial del procedimiento, adjuntaremos el certificado y la notificación dirigida al deudor junto con los justificantes de su envío y recepción.

CONCLUYENDO

Por tanto, antes de iniciar el procedimiento monitorio por la Comunidad de propietarios hay que dar los siguientes PASOS:

1º.-  Conovocatoria de la Junta de la comunidad para aprobar la deuda de los vecinos morosos.

2º.-  Aprobación por la Junta de la liquidación de deuda y ejercicio de acciones judiciales.

3º.-  Notificación del acuerdo a los vecinos.

4º.-  Expedir certificado (Secretario) con el VºBº del Presidente del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad.

5º.- Presentar el procedimiento monitorio en el Juzgado.

 

INICIO DEL PROCEDIMIENTO MONITORIO

 

Para El inicio del procedimiento monitorio por la Comunidad de propietarios se requiere la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad, expedido por quien actúe como Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente. (artículo 21.2 LPH)

Para la adopción de medidas judiciales basta el voto de la mayoría de los propietarios teniendo en cuenta que los morosos no tienen derecho a votar y tampoco puede impugnar los acuerdos de la junta ante el juez.

Acto seguido el acuerdo adoptado en la Junta deberá ser notificado a todos los propietarios.

Si la deuda es inferior a 2.000 euros, se puede reclamar sin necesidad de Abogado y Procurador por el procedimiento del juicio verbal.

Si la deuda es superior si serán necesario abogado y procurador.

Esto significa que el vecino moroso, al finalizar el procedimiento monitorio, pagará:

  • Su deuda.
  • Los honorarios de abogado y procurador.
  • Las costas del procedimiento.

¿Qué ocurre si el vecino moroso se opone al procedimiento monitorio?

1º.-  Si iniciado un procedimiento monitorio por la Comunidad de propietarios el demandado se opone deberá hacer constar: ” …de forma fundada y motivada, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.” (art. 815.1 LEC).

No cabe en el proceso monitorio que el demandado alegue defectos formales de la Junta que aprobó la liquidación si no impugnó el acuerdo, por tanto en el monitorio no cabe la impugnación de las Juntas de propietarios.

2º.-  Del escrito de oposición al monitorio presentado por el demandado (vecino moroso), SIEMPRE y CUANDO la cuantía de la reclamación no supere los SEIS MIL EUROS (6.000 €) se le dará traslado a la Comunidad de propietarios para que pueda impugnarla: ” cuando la cuantía de la pretensión no excediera de la propia del juicio verbal, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y acordando seguir la tramitación conforme a lo previsto para este tipo de juicio, dando traslado de la oposición al actor, quien podrá impugnarla por escrito en el plazo de diez días” (art. 818.2 LEC).

3º.- Cualquiera de las partes litigantes (tanto la Comunidad como el demandado) pueden pedir en sus respectivos escritos la celebración de vista, debiendo seguir el procedimiento los trámites previstos en los artículos 438 y siguientes de la LEC

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PROCEDIMIENTO MONITORIO

 

Francisca D Castro Bahamonde

Abogada de Divorcios, Desahucios, Herencias, Extranjería en Cerdanyola del Vallés-Barcelona.

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