La duración de los contratos de alquiler está regulada en el articulo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El plazo de alquiler establecido en la duración de los contratos
Según la LAU (Ley de arrendamientos urbanos), las partes pueden pactar libremente el plazo del contrato, pero se establece un período mínimo de cinco años (o siete años si el arrendador es persona jurídica). Durante este tiempo, el arrendador está obligado a aceptar prórrogas anuales si el arrendatario desea continuar en la vivienda.
Por tanto, el contrato se prorrogará para el arrendador de forma obligatoria hasta cumplirse el plazo de 5 años (7 años si el arrendador fuese persona jurídica).
¿Y si no se especifica plazo de duración concreto en los contratos de alquiler?
Si no se especifica un plazo concreto, el contrato se entenderá celebrado por años, con renovaciones automáticas hasta cumplir el mínimo legal. El arrendatario no necesita realizar ninguna acción para renovar el contrato, salvo que desee rescindirlo, en cuyo caso debe notificarlo al arrendador con al menos 30 días de antelación.
Si no se comunica al arrendador, conforme lo anterior, el contrato se entiende prorrogado automáticamente.
Finaliza el plazo de cinco años ¿continúa el contrato?
Si una vez transcurridos los cinco años (7 años si el arrendador fuese persona jurídica) ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
La importancia de la Causa de Necesidad en la duración de los contratos de alquiler
El arrendador como persona física, pasado el primer año de duración, podrá evitar la prórroga del contrato, si cuando se celebró el contrato hubiese hecho constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años.
Es importante destacar que:
a) se ha de indicar de forma expresa en el contrato esa necesidad de disposición,
b) Solo será posible indicar tal necesidad si el arrendador es persona física,
c) solo se podrá resolver después del primer año.
Hay que tener en cuenta que la Ley indica esta posibilidad para contratos que se sujetan a prórroga, es decir, para los pactados por periodos inferiores a 5 años.
Para los casos en los que se haya realizado el contrato por un periodo, por ejemplo, de 5 años operarán los pactos establecidos en el contrato pues el contrato es por el tiempo máximo obligatorio establecido por Ley.
¿Es necesario que se haga constar en el contrato las causas por las que puede el arrendador necesitar la vivienda?
SÍ, el número limitado que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos de motivos de necesidad es destinarla a vivienda permanente para el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Si el arrendador ejerce la potestad de recuperar la vivienda deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda, especificando la causa, al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la vivienda.
¿Una vez se desaloja la vivienda por motivo de necesidad, existe plazo para su ocupación?
Si, el plazo establecido para la ocupación es de tres meses.
¿Y si no ocupa la vivienda en el plazo de tres meses?
El arrendatario podrá optar, en el plazo de 30 días, entre volver a tener el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, excepto en casos de fuerza mayor.
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Francisca Castro Bahamonde Abogada – Divorcios, Desahucios, Herencias, Extranjería en Cerdanyola del Vallés.
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