El Art. 439 de la LEC regula los nuevos requisitos para las demandas de desahucio.
En todas las demandas de desahucio que se presenten, deberá acreditarse si el inmueble es la vivienda habitual de la persona ocupante y si el demandante tiene la condición o no de gran tenedor.
Si eres gran tenedor deberás acreditar haber acudido, antes de interponer la demanda de desahucio, a un procedimiento de conciliación para hacer constar si el demandado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Como presupuesto común a todas las demandas, sea o no el demandante gran tenedor, es preciso acreditar si el inmueble constituye o no la vivienda habitual de la persona ocupante de la vivienda.
¿Cuáles son los Procedimientos afectados?
Todos los recogidos en los apartados 1º, 2º, 4º y 7º del Art. 250.1 – 1º, 2º, 4º y 7º de la LEC
- Los juicios de desahucios por falta de pago y expiración del término,
- Los que tengan por objeto la reclamación de rentas y demás cantidades derivadas del contrato de arrendamiento;
- Precarios
- Sumarios de recobrar la posesión,
- El procedimiento especial contra okupas
- Los procedimientos sumarios ejercitados por titulares de derechos inscritos.
Supuestos en los que el demandante no sea gran tenedor.
Sus propietarios deberán, no solamente declarar que no tienen la condición de grandes tenedores, sino acreditarlo debidamente por medio de Certificación registral en la que consten la relación de propiedades de la parte actora, presupuesto sin el cual no se admitirá a trámite la demanda.
¿y si se es gran tenedor?
Será necesario adjuntar:
1º.- Documento acreditativo de la concurrencia o no de situación de vulnerabilidad económica del demandado. Este documento será emitido por los servicios sociales competentes, de vigencia no superior a tres meses, requerirá el previo consentimiento de la persona ocupante.
2º.- Documento acreditativo de haber acudido a un procedimiento previo de conciliación o intermediación. Desde el momento en el que, presentada la solicitud de conciliación o intermediación, hay que esperar como mínimo dos meses sin haber obtenido respuesta por parte del organismo competente para presentar la demanda.
La conciliación
Esta conciliación o intermediación analizará las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda.
En los Juicios de desahucio que tienen por objeto la recuperación de la finca dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, solamente se permite al demandado conforme al Art. 444.1 de la LEC alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación
El Art. 437.3 permite al demandante, anunciar en la demanda la condonación de todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que indique; consecuencia de lo cual las dos cuestiones objeto del procedimiento pueden resolverse y conciliarse con carácter previo en la Vista que vaya a celebrarse.
De nuevo permite la Ley que este documento pueda sustituirse o bien, por una declaración responsable, que deberá ir unida al justificante acreditativo de haber acudido a los servicios competentes con cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud; o bien de un documento acreditativo de aquellos servicios que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se haga constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.
Es necesario esperar un mínimo de dos meses para la presentación de la demanda,
Incidente de suspensión de los Juicios de desahucio.
Modificación del apartado 4 y los nuevos apartados 6 y 7 del Art. 441 de la LEC,
Las obligaciones se extiendes a los procedimientos del Art. 250.1.1º de la LEC, a los de los números 2º, 4º y 7º del mismo apartado 1, quedan, pues, incluidos los juicios de desahucios por falta de pago y expiración del término, incluyendo por lo tanto también los que tengan por objeto exclusivamente la reclamación de rentas y demás cantidades derivadas del contrato de arrendamiento; los de precario; los sumarios de recobrar la posesión, y por lo tanto, el especial contra okupas y los sumarios ejercitados por titulares de derechos inscritos.
El incidente concluirá por medio de Auto, a la vista de la información recibida de las Administraciones Públicas competentes y de las alegaciones de las partes.
Lo más importante es que de decretarse la suspensión lo será por un plazo máximo, que la reforma eleva, de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica.
Transcurrido el plazo la Ley expresa que la suspensión “… se alzará … automáticamente y continuará el procedimiento por todos sus trámites»
Novedades en la ejecución de los Juicios de desahucio.
La Ley modifica en este punto el Art. 549, ap. 3 y 4 y el Art. 704, ap. 1. A partir de ahora el lanzamiento podrá solicitarse no solamente en las demandas de desahucio por falta de pago y expiración del término sino, en cualquier tipo de desahucio.
Por otro lado, se exige que en la Sentencia o en el Decreto figure el día y hora ”exacta” del lanzamiento.
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Abogada de desahucios
Francisca Castro Bahamonde Abogada – Divorcios, Desahucios, Herencias, Extranjería en Cerdanyola del Vallés.
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