Actualización de la renta en los contratos de alquiler de vivienda: ¿qué puedes hacer?
La revisión de la renta en un contrato de arrendamiento de vivienda es un tema que genera muchas dudas, tanto en propietarios como en inquilinos. Si bien la ley contempla esta posibilidad, su aplicación está condicionada por el contenido del contrato y la normativa vigente en el momento de cada actualización.
A continuación, te explico qué condiciones deben cumplirse para que una subida de la renta sea válida, cuáles son los límites legales para los próximos años, y cómo debes proceder para que tu notificación tenga eficacia jurídica.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
La actualización de la renta está regulada en el artículo 18 de la LAU, y no es automática. Solo podrá llevarse a cabo si así se ha pactado expresamente entre arrendador e inquilino. En caso de que el contrato no incluya ninguna cláusula al respecto, no se podrá modificar la renta durante toda la vigencia del contrato, salvo que ambas partes acuerden un anexo posterior.
¿Cuándo se puede actualizar?
La renta solo puede revisarse una vez al año, coincidiendo con el aniversario de la firma del contrato. No se puede establecer una actualización semestral ni trimestral. Además, para que sea válida, el arrendador debe notificarlo por escrito, indicando:
El índice utilizado
El porcentaje aplicado
El importe de la nueva renta
La fecha a partir de la cual entra en vigor
Esta nueva cantidad se podrá exigir a partir del mes siguiente a la notificación, y si el arrendatario lo pide, se debe adjuntar la certificación oficial del índice aplicado (por ejemplo, IPC o IRAV) publicada por el INE.
¿Qué índice se utiliza para la revisión?
Dependerá del contrato:
Si se ha pactado el IPC (Índice de Precios al Consumo), será el que se aplique.
Si se ha pactado otro sistema (como el IGC), se aplicará este, siempre que no supere el IPC.
En ausencia de un índice concreto, la ley establece por defecto el IGC.
¿Qué límites hay en 2024 y 2025?
En los últimos años, el Gobierno ha establecido topes máximos para evitar subidas desproporcionadas por la inflación:
2023: subida máxima del 2%
2024: subida limitada al 3%
2025: se aplicará un nuevo índice, el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda), publicado mensualmente por el INE
¿Qué es el IRAV?
El IRAV es un índice oficial creado por el Instituto Nacional de Estadística para moderar la actualización de la renta en arrendamientos de vivienda. Sustituirá al IPC como límite para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, y se aplicará también en revisiones de contratos anteriores si así lo exige la normativa vigente.
A fecha de abril de 2025, el IRAV está por debajo del IPC, lo que implica una contención en el incremento anual de la renta.
🧮 Ejemplo práctico de actualización
Supongamos un contrato firmado en mayo de 2021, con una renta de 1.100 € mensuales, y cláusula de revisión anual conforme al IPC.
¿Cómo calcular la nueva renta en 2025?
Actualización 2023 (2%):
1.100 € × 1,02 = 1.122 €
Actualización 2024 (3%):
1.122 € × 1,03 = 1.155,66 €
Actualización 2025 (IRAV 2,6%):
1.155,66 € × 1,026 = 1.185,70 €
Esta nueva renta será aplicable a partir del mes siguiente a la notificación por escrito al inquilino.
¿Se pueden reclamar subidas no notificadas en su momento?
No. Si el arrendador no ha notificado al inquilino en el momento oportuno, no puede exigir retroactivamente el pago de diferencias no cobradas. La actualización solo será válida desde el mes posterior a la notificación, aunque se hubiera podido aplicar en años anteriores.
Conclusión: Cómo actuar como arrendador
Si tienes un contrato con cláusula de revisión anual y deseas aplicar una actualización:
Verifica la fecha de firma y el índice pactado.
Consulta el valor actualizado del índice (IPC o IRAV) en la web del INE.
Calcula el nuevo importe de la renta aplicando el porcentaje que corresponda.
Notifica por escrito al inquilino antes de que empiece el mes siguiente.
Aplica la nueva renta a partir del mes siguiente a la notificación.
Como abogada especializada en arrendamientos en Cerdanyola del Vallès, te ayudo a:
✔️ Redactar correctamente la notificación de actualización
✔️ Calcular la renta con los límites legales
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